La maggior parte dei clienti del nostro studio di architettura ci conosce attraverso internet. Alcuni ci contattano per fortuna quando sono ancora in fase di ricerca di un terreno edificabile o vecchia casa da ristrutturare (o demolire e ricostruire); altri invece sfortunatamente hanno da poco acquistato già il terreno o l’immobile da ristrutturare (oppure hanno firmato un preliminare di acquisto).
Perchè ho scritto “sfortunatamente”?
Perchè per esperienza, purtroppo, quando una persona o famiglia acquista un terreno edificabile, affidandosi magari solo alla mediazione dell’agenzia immobiliare di turno, non è coscente di tutti i fattori o problematiche più o meno occulte che possono influire sulla progettazione architettonica o peggio creare vere e proprie “rogne” che per essere risolte abbisognano di molto tempo e molti soldi….
Attenzione che purtroppo molto spesso le agenzie immobiliari svolgono una verifica sul bene da vendere (terreno edificabile o casa da ristrutturare) assai approssimativa in quanto per farla servono molte ore di lavoro ed molta esperienza concreta costruttiva che solo uno studio di architettura ed ingegneria può avere. Bisogna infatti accuratamente verificare cosa prescrivono il P.R.G o P.I., le Norme tecniche, il regolamento edilizio, ecc. E’ molto spesso necessario fissare un incontro coi tecnici del Comune per appuarare alcuni punti ambigui (i Regolamenti edilizi e Norme Tecniche hanno sempre punti ambigui o lasciati alla interpretazione dei tecnici comunali o commissione edilizie o del paesaggio) che potrebbero poi, in fase di progettazione, creare vincoli stilistici e architettonici importanti.
Ad esempio se il terreno si trova in zona a vincolo ambientale o paesaggistico od in zona agricola, reso edificabile tramite l’applicazione del Piano Casa, ci sono spesso importanti vincoli relativi ad esempio alla forma e proporzioni dell’edificio, tipo di copertura, dimensioni finestre e portefinestre, tipo di oscuranti, materiali tipici, ecc.
Le problematiche tipiche che ho rilevato più spesso spesso sono:
- presenza di vicoli vari quali ad esempio vincolo paesaggistico, idrogeologico, fasce di rispetto stradali, fascie di rispetto di pozzo, ecc. che limitano in modo importante la libertà progettazione architettonica (forma, stile architettonico, numero di piani, tipo di copertura, ecc) o addirittura possono rendere di fatto parzialmente inedificabile il terreno (fasce di rispetto stradali o fluviali, ecc. o distanze dagli edifici esistenti limitrofi da rispettare).
- mancanza di adeguata servitù di passaggio e/o sottoservizi per poter accedere al terreno ed allacciare il nuovo edifcio alle utenze di acqua potabile, corrente elettrica, telefono, fognatura, ecc.
Quest’ultimo punto è il più frequente in particolare per terreni edificabili che si trovano in zone di completamento o quelli che sono edificabili grazie al Piano Casa della Regione Veneto. Ricordatevi che se il terreno o vecchio edificio non è confinante con una strada pubblica (dipende anche dal tipo di strada) ma è magari arretrato anche solo di qualche decina di metri, per potervi accedere è necessario che ci sia una servitù di passaggio con qualunque mezzo opportunamente registrata; la stessa cosa vale per i sottoservizi: bisogna assicurarsi che sia possibile, una volta costruito l’edificio, allacciarlo alle utenze necessarie e se non ci si pensa prima (in fase di acquisto del terreno o vecchio edificio, avendo quindi una forza contrattuale importante, stipulando una servitù di sottoservizi registrata) bisogna farlo dopo partendo da una posizione di debolezza nei confronti di chi “deve” concedere la servitù di sottoservizi… Una servitù di passaggio e/o sottoservizi può costare anche decine di migliaia di euro!
In questi anni ho salvato letteralmente dei clienti che stavano per acquistare dei terreni senza che l’agenzia immobiliare di turno si fosse preoccupata della questione servitù di sottoservizi o di passagio, con l’automatico rischio di dover poi, durante i lavori di costruzione, trovare un accordo coi vicini (sborsando somme economiche importanti non previste) per riuscire ad allacciare l’edificio alle utenze.
Anche sull’acquisto di vecchie case da ristrutturare e/o demolire e ricostruire c’è molto da verificare e le problematiche sono diverse; in particolare è sempre da verificare se ci siano dei gradi di protezione sul vecchio fabbricato da ristrutturare che potrebbero ad esempio impedire l’apertura di nuove finestre, modifiche si sagoma, sedime, volume od altezze. Anche la demolizione e ricostruzione non sempre è possibile e va verificata attentamente. Se l’edificio è vincolanto dalla Soprintendenza ai Beni Architettonici la situazione è ancora più complessa, dovendo a che fare coi loro tecnici e idee…
Pertanto, riassumendo, mi raccomando, non acquistate mai nulla (in particolare terreni edificabili o vecchie case da ristrutturare) senza che un professionista esperto del settore non abbia accuratamente verificato tutte le problematiche, vincoli, ecc.
Chiaramente il nostro studio di Architettura dà sempre ai nostri clienti che ci contattano per tempo, una consulenza completa ed accurata al fine di assicurare la fattibilità dell’intervento edilizio previsto (che sia nuova edificazione o ristrutturazione) in modo che possano acquistare con la massima tranqulllità e sicurezza, redigendo anche il preliminare di acquisto che deve assolutamente già comprendere eventuali patti speciali, quali appunto, ad esempio, l’accensione di servitù di passaggio e/o sottoservizi.
Contattaci senza remore nel caso anche tu ti trovassi nella delicata e fondamentale fase di ricerca di un terreno edificabile o casa/rustico da ristrutturare.
